Vendre un bien avec un mauvais PEB : quels impacts sur le prix, la vente et les acheteurs ?

Une maison bien située, rénovée avec soin… et pourtant, elle reste sur le marché. Pourquoi ? Une simple lettre rouge : F ou G.

Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) n’est plus un simple document technique. C’est devenu un véritable levier de vente… ou un frein majeur, tant pour les acheteurs que pour les banques. Prix, financement, attractivité : un mauvais score peut coûter cher et on vous explique tout dans cet article.

Le PEB : un critère devenu stratégique

En Wallonie, le certificat PEB est obligatoire depuis 2010 pour toute vente ou location. Il classe chaque logement de A (très performant) à G (très énergivore), selon sa consommation d’énergie primaire au m².

Mais aujourd’hui, ce classement n’est plus anodin : il est devenu un réflexe d’évaluation. Les acheteurs consultent la lettre avant même de visiter. Les banques l’utilisent pour ajuster les conditions de crédit. Et les biens notés E, F ou G sont perçus comme coûteux, risqués, voire inadaptés aux futures obligations énergétiques.

Jusqu’à 59 000 € de perte sur le prix de vente

D’après une étude menée par Immoweb (lien vers l'enquête : https://urls.fr/h8NyRo), une maison dotée d’un PEB A peut se vendre jusqu’à 15,8 % plus cher qu’un bien similaire affichant un score D. À l’inverse, un PEB G peut faire baisser le prix de vente de près de 9 %.

Concrètement ? Sur une maison de 150 m², l’écart entre un PEB A et un PEB G peut représenter jusqu’à 59 000 € de différence. Et cela sans compter les conséquences indirectes : délais de vente rallongés, visites en baisse, acheteurs plus hésitants ou négociateurs, voire retrait pur et simple d’un dossier.

Crédit plus difficile : un PEB peut bloquer une vente

Depuis 2021, les banques belges tiennent compte du score PEB dans l’octroi d’un crédit hypothécaire. Un bien noté F ou G est considéré comme énergivore, donc coûteux à entretenir et difficile à revendre à terme. Résultat ? Le dossier peut être jugé plus risqué.

Pour les acheteurs, cela peut se traduire par :

• un taux moins favorable,
• des garanties supplémentaires exigées,
• ou un refus de crédit pur et simple.

À l’inverse, un logement performant peut bénéficier d’un taux préférentiel ou de conditions plus souples.

Mauvais score PEB ? Parfois, c’est une question de preuve

Ce que beaucoup ignorent, c’est qu’un certificat PEB repose autant sur les caractéristiques du bâtiment que sur les preuves fournies au certificateur. Une isolation de toiture non justifiée, une chaudière remplacée mais sans facture… et le système considère l’installation comme obsolète.

Résultat : certains biens reçoivent un mauvais score alors qu’ils sont performants, simplement par manque de documents. Il est donc crucial de préparer la visite du certificateur : factures de travaux, photos de chantier, certificats d’entretien… Chaque pièce peut faire gagner des points voire des lettres.

Comment améliorer son score : les bons leviers

La bonne nouvelle ? Un mauvais score PEB n’est pas irréversible. Certains travaux permettent d’améliorer rapidement la note. On pense notamment à isoler le sol d’un grenier non aménagé, installer des thermostats programmables ou encore isoler la tuyauterie apparente. Ça c’est pour les travaux les moins couteux. On pense ensuite forcément au remplacement d’une chaudière vétuste, à la pose de nouveaux châssis ou encore au remplacement de la toiture et/ou son isolation. 

En Wallonie, plusieurs primes et aides régionales peuvent financer ces rénovations. Ce sont des investissements qui valorisent le bien, raccourcissent le délai de vente et rassurent les acheteurs… comme les banquiers.

Et demain ? Des exigences de plus en plus strictes

Dans le cadre de son Plan Air Climat Énergie, la Wallonie prévoit un rehaussement progressif des seuils énergétiques à atteindre. À partir de 2026, un logement devra viser au minimum un PEB D pour pouvoir être vendu ou loué. En 2031, ce sera le PEB C etc. Et même si aucune sanction directe n’est prévue pour l’instant, l’effet est déjà perceptible : les biens mal notés suscitent moins d’intérêt, et les conditions de financement deviennent plus strictes.

Anticiper ces évolutions c’est donc se donner les moyens de vendre au bon moment, au bon prix, et sans blocage.

En conclusion, le PEB n’est pas qu’un détail administratif. Il a un impact direct sur le prix de vente, l’attractivité du bien, la rapidité de la transaction et la capacité d’achat des visiteurs.

Et surtout, si votre PEB est mauvais ne restez pas bloqué. Faites un état des lieux, rassemblez vos preuves (facture, photo, échange de mails), demandez conseil avant de publier et si besoin, on est là pour vous aider à évaluer vos options, améliorer le score, l’expliquer dans votre annonce ou simplement repositionner votre bien pour vendre en confiance.