Investir dans du neuf à Mouscron, une opportunité rare !

Investir à Mouscron : pourquoi cette ville frontalière offre un rendement supérieur à la moyenne belge ?

Lorsque l’on investit depuis Bruxelles, le réflexe est souvent de rester dans un marché connu. Pourtant, les meilleures opportunités apparaissent souvent là où le déséquilibre entre prix d’achat et loyers est le plus fort.

C’est précisément ce qui se passe aujourd’hui à Mouscron, ville wallonne située à la frontière française et flamande, au cœur d’un bassin de vie transfrontalier dynamique.

1) Mouscron : une ville locale… dans un marché qui ne l’est pas

Mouscron fait partie de l’Eurométropole Lille–Kortrijk–Tournai, un territoire transfrontalier où les flux de travailleurs, d’étudiants et de ménages sont quotidiens.

Concrètement :

-Des travailleurs belges employés en Flandre ou en France

-Des frontaliers français attirés par le logement belge

-Une mobilité professionnelle forte autour de Lille, Tourcoing, Roubaix, Courtrai

-Mouscron est en plein essor économique depuis quelques années (Hôpital parmi les plus grands de Belgique, Infrastructures entièrement revues, expansion socio-démographique marquée, etc)

👉 Pour un investisseur, cela signifie une demande locative qui dépasse le seul marché mouscronnois.

2) Prix d’achat : un ticket d’entrée nettement inférieur à Bruxelles

À Mouscron, les prix d’achat restent structurellement plus bas que dans les grandes villes belges.

-Appartement neuf : ± 2.150 à 2.500 €/m² 

-Bruxelles : ± 4.750 à 5.600 €/m² 

Cet écart est fondamental :

le prix d’achat est le premier levier de rentabilité.

Même avec un loyer légèrement inférieur à Bruxelles, le rendement brut reste mécaniquement plus élevé.

3) Des loyers “élevés” au regard des prix d’achat

C’est ici que Mouscron devient particulièrement intéressante.

Sur le terrain, on observe :

-Des 2 chambres spacieux loués 925 et 1.000 €/mois

-Une demande soutenue pour des logements neufs, bien situés, peu énergivores

-Une vacance locative limitée sur les biens qualitatifs (voire inexistante tant la demande est conséquente)

-Pas de grilles des loyers !!

👉 Autrement dit :

les loyers ne sont pas proportionnellement aussi bas que les prix d’achat.

Ce décalage crée un spread favorable pour l’investisseur.

Exemple de rendement brut (ordre de grandeur)

Prenons un cas réaliste, sans exagération :

-Prix d’achat appartement neuf 95 m² : ± 233.580 € (lot 63 du projet Sarma 3)

-Loyer mensuel : 975 €

-Loyer annuel : 11.700 €

➡️ Rendement brut ≈ 5,1 %

À Bruxelles, sur un bien équivalent :

-Prix d’achat nettement supérieur

-Rendement brut souvent entre 2 et 3%

👉 Ce différentiel est significatif sur le long terme.

4) Le neuf “clé en main” : un facteur souvent sous-estimé

Beaucoup d’investisseurs ont déjà vécu :

-les dépassements de budget,

-les travaux et finitions imprévus,

-les retards de mise en location.

Dans ce projet :

-Appartements livrés 100 % terminés

-Cuisine équipée et salle de bain incluses

-Normes énergétiques les plus récentes

-Charges maîtrisées et petite copropriété

👉 Résultat : mise en location rapide + meilleure lisibilité du cashflow.

5) TVA 6 % : un levier puissant (sous conditions)

Dans un contexte où le neuf est généralement soumis à 21 % de TVA, le régime à 6 % (dans le cadre de la démolition-reconstruction) représente un avantage financier immédiat important.

Et oui ! Vous pouvez bénéficier de la TVA à 6% même en qualité d'investisseur (que cela soit en personne physique ou en société)

➡️ Moins de fonds propres mobilisés

➡️ Rendement amélioré dès l’achat

➡️ Unique moyen d’investir en Belgique à moins de 12,5% de taxe ! (En comparaison aux droits d’enregistrements sur un bien d’occasion ou avec la TVA à 21% d’usage habituellement).

(L’application dépend bien entendu des conditions légales en vigueur et doit être validée avec le notaire.)

Pourquoi des investisseurs bruxellois s’y intéressent aujourd’hui

• ✔️ Prix d’achat accessibles
• ✔️ Loyers solides grâce au marché transfrontalier
• ✔️ Neuf, sans travaux
• ✔️ Fiscalité TVA avantageuse
• ✔️ Ville encore sous-cotée qui ne fait que monter !

👉 Mouscron n’est pas un “pari exotique”, mais un marché d’opportunistes !

BONUS pour nos clients investisseurs

• ✔️ Nous vous offrons la première mise en location
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Gilles Deneve : +32 479 22 43 40 // gilles@brick.immo