L'impôt sur la plus-value : qui, quand et combien ?

∫ ((a^b) * f(x)⁡dx+ ∫_b^c * f(x)⁡dx = ∫ a^c * (f(x)⁡dx)

Fin bref, logique. Cette formule pourrait tout à fait être celle du calcul de l’impôt sur la plus-value mais, fort heureusement, pas du tout ! Et même s’il s’agit d’une branche moins connue de l’immobilier, savoir comment est calculé cet impôt est toujours intéressant si jamais un jour vous y êtes confronté. Et afin de vous donner les bases pour décomplexifier le sujet, on a décidé de l’aborder en répondant aux 5 questions les plus souvent posées.

Attention qu’ici nous nous contenterons du cas de la revente de biens immobiliers achetés pour un usage privé. On vous invite à prendre rendez-vous avec nous en agence ou auprès d’un notaire pour tous les autres cas de figure.

1ère question: C’est quoi l’impôt sur la plus-Value ?

Pour faire simple, l’impôt sur la plus-value est une taxe à payer lorsque vous réalisez un bénéfice sur la revente d’un bien immobilier pour lequel il y a eu une courte durée entre l’achat et la revente. Si vous avez compris ça, place à la 2ème question.

2e question: Tout le monde doit-il payer cet impôt en cas de revente ?

Heureusement non car comme indiqué dans la définition, il faut qu’il y ait une courte durée entre l’achat et la revente pour être concerné.

Si par exemple vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans vous êtes exempté de l’impôt sur la plus-value (on tient compte ici de la date de l’acte chez le notaire). Et s’il s’agit d’un bien dans lequel vous vivez, vous êtes exempté de l’impôt si vous y êtes domiciliés de manière ininterrompue durant les 12 mois qui précède la mise en vente.

La meilleure manière d’éviter l’impôt sur la plus-value est donc d’attendre d’avoir dépassé ces délais avant la revente !

Il existe d’autres cas de figure où l’impôt sur la plus-value ne doit pas être payé : si le logement est occupé par le vendeur à titre de logement familial, s’il s’agit de la vente d’un bien appartenant à un mineur d’âge ou dans le cas d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Bon à savoir: Les plus-values réalisées sur des bâtiments à l’étranger ne sont pas taxées en Belgique !

3e question: Comment est calculé l’impôt sur la plus-value ?

Est taxée ici la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. On prend en compte les frais qui sont liés à l’achat (frais de notaire, droits d’enregistrement) et les frais liés à la revente (frais d’agence, travaux éventuels). Dans le calcul on vient également majorer de 25% le prix d’achat (ou du montant des frais si ceux-ci dépassent 25% du prix d’achat) et on additionne 5% supplémentaires par année de possession du bien (5% du nouveau montant calculé chaque année). Et la différence, si elle est positive, est alors taxée à hauteur de 16,5% et majorée de l’impôt additionnel sur les personnes.

Le plus simple étant un exemple, le voici: vous achetez une maison pour le prix de 150.000€ en 2021 (date de l’acte: 1er février) et vous revendez cette même maison avec une agence immobilière (3% HTVA) pour 230.000€ en 2024 sans y avoir habité ou fait de travaux (date de l’acte: 1er juin).

Vous allez devoir payer un impôt sur la plus-value car vous avez revendu la maison dans les 5 ans.

On prend alors le prix de vente: 230.000€ auquel on enlève la commission d’agence (8.349€) = 221.651€ et on soustrait le prix d’achat: 150.000€ + majoration de 25% (37.000€) = 187.500€ + 15% (3x5% pour les 3 années complète de possession : 28.125€) = 215.625€

La différence ici est donc de : 221.651€ - 215.625€ = 6.026€

Montant de l’impôt sur la plus-value: 16,5% de 6.026€ = 994,29€ + 72,58€ (impôt additionnel de 7,3%) = 1.066,87€

Le montant final de l’impôt à payer est donc au final de 1.066,87€

Si vous n’avez pas compris… on ne peut plus rien pour vous :)

Bon à savoir: dans le cadre de la revente d’un terrain non bâti, le taux d’imposition est de 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.

4e question: Dois-je payer l’impôt dans le cadre d’un héritage ou d’une donation ?

Une habitation héritée et pour laquelle il y aurait une éventuelle plus-value n’est pas imposable si la différence entre la valeur indiquée dans la succession et le prix de vente ne dépasse pas 10% en Flandre et 12,5% à Bruxelles et en Wallonie. Attention tout de même qu’une succession peut amener à des droits de succession complémentaires (appelés « droits de succession » à Bruxelles et en Wallonie et « impôt sur l’héritage » en Flandre).

Et dans le cas d’une donation, vous devrez payer l’impôt sur la plus-value si la revente a lieu dans les 3 ans qui suivent la date de l’acte de donation et que le donateur avait acheté le bien au maximum 5 ans avant le don.

5e question: Quelle est la différence entre la plus-value et la spéculation ?

On parle de spéculation quand la revente à lieu rapidement après l’achat dans le but spécifique de faire un profit. Le fisc est très attentif à ça et il n’est pas rare que la plus-value soit requalifiée en spéculation.

Et si c’est avéré, le taux d’imposition est différent car le bénéfice n’est plus qualifié de plus-value mais bien de revenu occasionnel. Le taux appliqué ici est de 33% auquel s’ajoute également l’impôt additionnel sur les personnes.

C’est bon, vous avez tout compris ?

Si ce n’est pas le cas ou que vous avez des questions, n’hésitez pas à prendre contact avec nous !

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