Frais cachés : que coûte vraiment un achat immobilier en Wallonie en 2025 ?

Le prix affiché sur une annonce immobilière n’est jamais le montant que vous allez réellement payer. Si c’est votre premier achat, mieux vaut le savoir tout de suite. Acheter un bien déclenche toute une série de frais que l’on évoque rarement dans leur ensemble, et pourtant, ils peuvent représenter jusqu’à 15 % de plus sur votre budget global.

Et comme il y a 3 grandes étapes dans l’achat d’un bien immobilier (avant, pendant et après), on a décidé de les présenter dans l’ordre chronologique dans lequel vous allez devoir les payer. C’est parti !

⏳ Avant l’achat : quand les frais commencent avant même d’avoir trouvé.

On pense souvent que les premières dépenses arrivent au moment de la signature. En réalité, elles apparaissent bien plus tôt. À partir du moment où votre projet devient sérieux, certains frais deviennent inévitables, alors même que vous n’avez pas encore trouvé le bien idéal.

Et ça commence par une réserve de fonds propres : entre 10 et 15 % du prix du bien, à sortir de votre poche. Pas pour le bien lui-même, mais pour tous les frais annexes que la banque ne finance pas : notaire, droits d’enregistrement, hypothèque… Pour un achat à 200.000€, ça représente une somme qui varie entre 20 et 30.000€ et qui sont à apporter sur fonds propres.

Ensuite, arrivent les démarches bancaires. La constitution du dossier implique souvent des frais administratifs, et dans la majorité des cas, la banque exigera une expertise indépendante du bien pour valider la valeur du bien à financer.

Et ce n’est pas tout : deux assurances viennent aussi s’ajouter à la liste : L’assurance habitation, à activer dès que vous devenez propriétaire, mais aussi l’assurance solde restant dû qui est obligatoire dans la grande majorité des cas et dont le coût dépend de votre âge, votre état de santé, la durée et le montant du prêt. On parle ici très souvent d’un montant à 4 chiffres.

Conclusion : à ce stade, vous n’avez pas encore trouvé le bon bien… mais vous avez déjà sorti plusieurs centaines, voire milliers d’euros.

📅 Pendant l’achat : l’étape où la majorité des frais tombent.

C’est là que la majorité des frais tombent. Et souvent, on les regroupe à tort sous une seule étiquette : les “frais de notaire”. 

La majeure partie de ces frais de notaires est représentée par les droits d’enregistrement. Il s’agit d’un impôt à payer au moment de l’achat du bien. Et en Wallonie, depuis le 1er janvier 2025, le taux appliqué pour cet impôt est de 3% (contre 12,5% précédemment) si vous achetez votre résidence principale et unique. Pour plus de détails à ce sujet, on a rédigé un article sur le sujet : https://brick.immo/blog-immobilier/60. 

Et donc pour reprendre notre exemple d’un achat à 200.000€, cela représente une taxe de 6000€ (contre 25.000€ précédemment). Un avantage non négligeable mais dans tous les autres cas (résidence secondaire, bien de rapport, achat via une société) le taux remonte bien à 12,5 %.

Ensuite viennent les honoraires du notaire qui, eux, sont réglementés. Quel que soit le professionnel, ils seront les mêmes, proportionnels au prix d’achat et dépendent du prix d’achat en suivant un barème dégressif : plus le prix est élevé, plus le pourcentage diminue. Pour un bien à 200.000€, comptez environ 2.000€ d’honoraires taxés à 21%. Ce montant couvre l’acte de vente, les conseils, et l’encadrement juridique

À cela s’ajoutent les frais liés au crédit hypothécaire. Si vous financez votre achat via un prêt, un deuxième acte notarié est nécessaire pour enregistrer la garantie de la banque. C’est un nouveau round de frais : honoraires, droits d’enregistrement sur l’hypothèque, actes… En moyenne, comptez ici autour de 5.000€. 

Attention : la banque ne prêtant pas gratuitement, il faudra aussi compter les sur intérêts bancaires à rembourser chaque mois au travers de vos mensualités. 

Bon à savoir : afin de limiter le montant de ces frais, il existe une alternative : le mandat hypothécaire. Il est souvent moins coûteux et plus souple mais il est soumis à conditions, et ne convient pas à tous les profils ni à tous les types de prêts.

🏡 Après l’achat : les frais qui ne s’arrêtent pas avec la signature.

Le jour de la remise des clés est souvent vécu comme une ligne d’arrivée. En réalité, c’est à ce moment que commence la vie réelle dans le bien et avec elle, une nouvelle série de frais.

Chaque année, on retrouvera par exemple le précompte immobilier à payer. Il s’agit d’un impôt annuel basé sur le revenu cadastral indexé. Son montant varie d’une commune à l’autre, et il n’est pas rare qu’il dépasse les estimations de départ.

Ensuite, il y a les ajustements techniques. Car entre ce que vous avez vu lors des visites et la réalité vécue une fois installé, il y a parfois un écart. Installation électrique à remettre aux normes, isolation à revoir, chaudière en fin de vie, citerne à mazout à remplacer… Si des mises en conformité sont à prévoir, elles seront à vos frais. Et elles peuvent rapidement faire exploser votre budget post-achat. A cet égare, on conseille souvent aux propriétaires de prévoir 10% de plus dans leur enveloppe travaux pour parer à toute éventualité (et vous pouvez être sur qu’il y en aura). 

Autres frais (si vous achetez un appartement cette fois-ci) : les frais de copropriété. Charges communes, fonds de réserve, appels de fonds exceptionnels, frais de syndic… Autant d’éléments qui ne sont pas toujours évoqués lors des visites. Ces frais sont récurrents, parfois lourds, et doivent être anticipés dès l’achat. Pour les évaluer, il est conseillé de demander systématiquement les procès-verbaux des assemblées générales.

Enfin, il y a les frais du quotidien. Ceux qu’on sous-estime systématiquement. Déménagement, ameublement, abonnements, raccordements aux réseaux, petits travaux… Individuellement, ce ne sont pas des sommes colossales. Mais leur accumulation peut devenir un vrai poids financier. 

🎯 En résumé : ce qui coûte cher, ce n’est pas seulement le bien

Le prix affiché n’est qu’un point de départ. Ce qui pèse sur votre budget, ce sont les frais périphériques, souvent mal compris avec en tête les fameux « frais de notaire » alors qu’il s’agit que d’une pièce (serte conséquente) du puzzle. 

Et si vous désirez avoir une idée globale en vous basant sur un simulateur en ligne, sachez qu’il a également ses limites car il ne pourra pas tenir compte des taxes planquées, des charges votées en assemblée générale, des pièges du quartier ou encore des travaux à faire « rapidement mais pas trop ». 

Ce qui fait donc la différence, c’est la préparation. Avant de faire une offre, exigez une estimation détaillée, poste par poste. Fuyez les calculs “à la louche”. Gardez toujours une marge de sécurité dans votre budget. Et surtout, entourez-vous de professionnels qui maîtrisent leur terrain : un bon agent immobilier ne vend pas seulement un bien. Il connaît les charges, les pièges, les projets d’urbanisme à venir. Et il vous évite les mauvaises surprises.

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Nos conseillers vous accompagnent dans chaque étape, avec une vision claire, complète et personnalisée de ce que va vraiment vous coûter votre achat.

Car anticiper, c’est acheter sereinement.