De 12,5% à 3% : tout comprendre sur la réforme des droits d’enregistrement en Wallonie !

C’était l’une des mesures phares du programme du MR et des Engagés qui est sur le point d’aboutir en Wallonie : la réforme des droits d’enregistrement. Concrètement, si celle-ci aboutit, elle aura pour but de réduire les droits d'enregistrement en Wallonie de 12,5 % à 3 % pour tous les primo-acquéreurs*, et cela à partir du 1er janvier 2025. (*Personne dont c’est le premier achat ou qui n’est pas propriétaire au moment de l’achat).

Ce changement, qui est déjà appliqué en Flandre depuis plusieurs années maintenant, pourrait rendre l'achat immobilier plus accessible en Wallonie, car il est bon de rappeler qu’à l’heure actuelle, les droits d'enregistrement y sont les plus élevés de Belgique ! Malheureusement, revers de la médaille, ce changement serait accompagné d’autres mesures comme, par exemple, la disparition du « chèque-habitat » ainsi que d’autres avantages.

Alors, entre avantages engrangés d’un côté mais pertes de l’autre, cette nouvelle réforme est-elle véritablement intéressante ? Et si oui, qui seront ceux qui en profiteront véritablement ? On vous éclaire sur le sujet avec des chiffres précis et des exemples à la clé !

Les avantages de la réforme :

- La réduction des coûts pour un premier achat

On ne va pas y aller par quatre chemins, l’avantage principal est de devoir sortir moins d’argent de sa poche. Car à l’heure actuelle, il est bon de rappeler que les droits d’enregistrement (qui représentent quand même la plus grosse partie des frais de notaire) sont à payer sur fonds propres ! Pour comprendre cette diminution, prenons l’exemple d’une habitation à 190 000 €, ce qui est le prix moyen d’une maison à Mouscron.

Avec la règle actuelle, sur la base de ces 190 000 €, on commence par soustraire l’abattement qui est de l’ordre de 40 000 €. On obtient donc le montant de 150 000 € sur lequel on applique un taux de 12,5 % en Wallonie sauf si l’habitation est « modeste ». Auquel cas on applique un taux de 6 % sur les premiers 190 455,50 € (chiffres au 1er janvier 2024). Une habitation est dite « modeste » quand son revenu cadastral est inférieur ou égal à 745 €, ce qui est le cas dans la très grande majorité des cas à Mouscron mais également en Wallonie.

Après calcul, le montant des droits d’enregistrement s’élève donc ici à 9 000 €. Avec la nouvelle réforme, un taux de 3 % serait tout simplement appliqué sur le prix d’achat de la maison, à savoir 190 000 € dans notre exemple. Cela représente un montant final de 5 700 €, soit une économie de 3 300 € par rapport à la situation actuelle.

- La stimulation du marché immobilier

Comme les coûts d’accès à la propriété diminuent, le pouvoir d’achat des acheteurs va proportionnellement augmenter, avec comme conséquence une augmentation du nombre d’acheteurs sur le marché. La bonne nouvelle est que si le nombre d’acheteurs vient à augmenter, les délais de vente seront plus courts et cela pourrait donner envie à certains propriétaires ou multi-propriétaires de vendre (et donc d’augmenter le nombre de biens disponibles sur le marché), sous réserve d’en retirer un bon prix.

- Le revenu cadastral n’influencera plus

Jusqu’à présent, certains biens avaient du mal à trouver preneur en Wallonie à cause du montant du revenu cadastral. Celui-ci, étant supérieur à 745 €, imposait un taux de 12,5 %, sans possibilité de bénéficier du taux à 6 %. La nouvelle réforme promet un taux de 3 % sur l’ensemble du prix d’achat, sans tenir compte du revenu cadastral. La bonne nouvelle est que cela va débloquer certaines situations où cette différence de taux empêchait certaines personnes de se positionner. Pour plus d’informations sur le calcul des droits d’enregistrement en fonction du revenu cadastral, on vous renvoie vers le site notaire.be qui possède une page spécialement dédiée au sujet : https://urlz.fr/rOnV

Inconvénients et risques de la réforme:

- La suppression du chèque-habitat

Le principal inconvénient de cette réforme est la suppression du « chèque-habitat ». Depuis 2016, le gouvernement wallon a mis en place un avantage fiscal en cas d’achat immobilier pour faciliter l’accès à la propriété pour tous ceux ayant des revenus moyens ou modestes. En bref (et selon certaines conditions), il est possible de déduire fiscalement son habitation pour un montant allant jusqu’à 1 520 € par an et par personne, sur une durée maximale de 20 ans à hauteur de 100% les 10 premières années puis 50% sur les 10 années suivantes. Pour comprendre le calcul précis, on vous invite à consulter le site de la Région wallonne juste ici : https://urlz.fr/rON2.

Sauf qu’avec l’arrivée de la nouvelle réforme, cet avantage va purement et simplement disparaître ! Et la perte d’argent pour les acheteurs que cette défiscalisation représente est d’autant plus importante que ceux qui en seront le plus touchés sont justement ceux qui en ont le plus besoin (à savoir les revenus les plus modestes ainsi que les jeunes travailleurs). Ainsi, sur la somme globale que représente l’achat d’un bien immobilier, l’avantage que cette nouvelle réforme représente au moment de l’achat (les 3 %) est loin de compenser le montant perdu (jusqu’à 20 x 1 520 €/personne) pour de très nombreuses familles.

- Vers un report des achats

En attendant que cette réforme soit mise en place, on risque de voir les acheteurs reporter leur achat dans l’attente de pouvoir bénéficier de ce nouveau taux avantageux. Cependant, dans les faits, si cette réforme entre bien en application le 1er janvier 2025 mais qu’on tient compte des délais notariaux, toutes les offres qui seront émises dès aujourd’hui pourront déjà déboucher sur une signature chez le notaire en 2025.

- L’augmentation des prix

Si cette réforme est bien appliquée, on se retrouvera très rapidement avec un nombre important d’acheteurs présents sur le marché au même moment. Du coup, la concurrence sur les biens mis en vente sera plus élevée, avec pour conséquence une augmentation des prix. L’effet pervers de cette augmentation sera de voir certains biens partir à des prix élevés, et donc de faire une « moins bonne affaire ».

- La disparition de l’abattement

Avec l’arrivée de la nouvelle réforme, l’abattement va également disparaître. Comme mentionné plus haut, les droits d’enregistrement ne sont actuellement pas calculés sur le prix d’achat mais sur le prix d’achat moins 40 000 €, pour un bien d’une valeur allant jusqu’à 350 000 € (dégressif ensuite). Cette suppression va donc venir réduire l’écart entre l’ancienne et la nouvelle règle, la rendant moins avantageuse, car cette réduction de 40 000 € représentait tout simplement un avantage de 5 000 € sur les droits d’enregistrement.

Une réforme avantageuse… au début !

Vous l’aurez compris, l’avantage que représente cette nouvelle réforme est à nuancer avec la perte d’autres avantages comme le chèque-habitat notamment. L’avantage ici est donc à trouver au début, au moment de l’achat, au détriment d’une déduction fiscale plus intéressante sur le long terme. Rappelons que l’objectif de cette réforme est de permettre à un plus grand nombre de personnes de pouvoir accéder à la propriété, ce qui sera le cas dans les faits. Il est cependant dommageable de constater que les personnes ayant le plus de difficulté à accéder à la propriété actuellement (les jeunes travailleurs et les personnes aux revenus modestes principalement) seront les principaux perdants de cette mesure sur la durée. Cependant, une autre catégorie d’acheteurs pourrait tout de même y trouver son compte : le « second achat ». Ce sont principalement les personnes ayant réalisé un achat plus jeune et dont le bien ne correspond maintenant plus aux besoins (manque d’espace, arrivée d’un enfant…). Ceux-ci vont pouvoir profiter de la hausse des prix pour vendre leur bien actuel à un meilleur prix et se servir de cet argent pour financer leur futur achat. Le tout en n’ayant pas à sortir un montant aussi conséquent que lors de leur premier achat.

Conclusion

Elle n’est pas encore officiellement annoncée que la réforme des droits d’enregistrement fait déjà grand bruit. Là où elle s’annonce très intéressante de prime abord, la liste des avantages qui disparaissent avec son arrivée nous ramène rapidement les pieds sur terre. Surtout que de nombreuses questions restent sans réponse : la réforme sera-t-elle appliquée à la date d’acte ou de signature du compromis ? Y aura-t-il un plafond de prix pour bénéficier des 3 % ? Pourra-t-on reporter les droits d’enregistrement en cas de revente ? Y aura-t-il un délai pour bénéficier des 3 % en cas de revente ? Autant d’éléments inconnus au moment d’écrire ces lignes mais dont nous ne manquerons pas de vous tenir informés dès que l’annonce du gouvernement wallon sera faite.

Retrouvez également notre vidéo explicative sur le sujet avec des exemples concrets juste ici : https://youtu.be/GEnGqzLM-0M

En attendant d’en apprendre davantage, sachez que tous nos agents sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets immobiliers et répondre à toutes vos questions.